社長営業ブログ

本日から仕事始めです。他の不動産業者も7日から仕事始めが多いせいか？電話の鳴りも弱め...そう言えば休暇中の賃貸業務のオンライン登録も例年に比べ少ない模様。少ないのは土日を含んだ暦のせいではなく、ユーザーの希望に適う物件情報がHP上にUPされていなかったとスタッフと共に反省する。毎年の事ですが仕事始めのスタートダッシュは難しいものですね。

馴染みの不動産業者さんが来社。手持ちの中古マンションを売却するとのと事で当社にも｢購入して欲しい｣との相談。もちろん良い物件は当社もぜひ取得したいところですが、年が明けたこの時期は今後の不動産業界動向、方向性などの話題に...都内の商業地、高級住宅地などを取り扱っている不動産業者は半年前から冷え込んで最近ではバッタリ止まっている感じです。銀行もシビアに担保評価するようになってるし...都内から少しずつ時間をかけてコチラのエリアに影響があるのが今までの常識。当社は相場を押さえてエンドユーザー対象の商品を企画しているぶん火傷はないと自負しておりますが少し前までの過剰な価格競争には着いて行かず地道に進んでいこうと思います。　

明日は自社物件の現場チェックを行いたいと思います。

本日から周りの不動産業者も業務が始まりましたが、まだまだ動きが悪いようです。午後から馴染みの会社へ新年の挨拶を兼ねた打ち合わせ。業者3人で最近の不動産傾向を語りながら...景気の良い話はありませんがこんな会話の中からでも得る有益な情報もあるもんなんですね(^^)

スタッフに店頭用の電飾看板のデザイン及び発注をお任せ。デザインは｢不動産｣の黄色のロゴが大きく目立ち余計な文言なしのシンプルパターン。納品は約2週間後との事で少し楽しみです。

明日は物件情報の整理ですな！

先日ご紹介いただいた中古マンションの購入意思表示を口頭で伝える。午前中に｢どう？｣なんて声をかけられたのに夕方まで折り返しの連絡がありません。私共もしっかり事業収支を算出した買取価格なので焦らず待って見よう(^^)　いつもいつも計算の繰り返しが仕事なんですね。

自社物件　日吉一丁目の現場チェック。第3者が立ち入りを禁止するために正月休み前に依頼した木杭＆トラロープも終了している。あと車両での案内時に路上駐車をしなくて済むよう砕石敷きも終わっていて一安心(^^)

■自社分譲　日吉一丁目　現場チェック　（敷地面積　約36坪×2区画）

※画像クリックで現場チェックへ。

明日は定休日でお休みです。

先日、購入意思表示をした中古マンションがお断りとなりました。このマンションは不動産業者さんが所有していて直接話が来ていたので話は固かったのですが...話を聞いて見ると他の所有不動産も全てバルクで売却するとの事で残念！大きな会社だけあって動かしている資産が多いぶん売却時も判断は早いようですね。きれいサッパル忘れて次の物件を検討しよう！

年明けからの挨拶廻りも落ち着いて今週末から本気モードにシフトできるでしょう(^^)　週明けからは自社物件の販売活動強化して早期売却を目指して頑張ろうと思います。

昨晩は釣り仲間の不動産業者さんが釣り上げた｢金目鯛｣を食べに仲町台の｢勇気｣まで。刺身、焼き、煮付け、しゃぶしゃぶ、〆の雑炊と美味しくいただきました(^^)　最近、釣りに行ってないので新鮮な魚を久しぶりに食べた感じ。もう少し暖かくなってくれたら復活祭ですな(^^)

■金目鯛

※久しぶりに新鮮な金目を食べました(^^)
　

昨日、先月に契約した自社物件　鋼管通新築分譲住宅が｢ローン解約｣となりました。この｢ローン解約｣とは住宅ローン融資の全部または一部の金額につき承認が得られない場合に契約を解約できることなのです。

通常の取引は住宅ローンを利用するお客様が大半です。現金で何千万も支払いいただく事なんて滅多にありません。その住宅ローン融資を受けて代金に充当するのだからローンが否認されれば資金計画も成り立ちませんから...白紙解約をする事は当たり前なのです。さらに言えば解約になる契約を望む売主、買主、仲介業者なんている訳がございません。

最近の取引ではローン解約にならないようにお客様、仲介業者の協力のもと契約前に銀行へ事前審査をしてもらい｢承認OK！｣後に契約が多く事前審査をパスしてから...もちろん今回の取引も住宅ローン事前審査は｢クリア！｣していたんです。たまに不動産業者が集まっての話で希に事前審査OKだったのに...ローン申込したら否認または減額されたなんて話を聞いておりましたが...こんな話でお客様・仲介業者・当社もショックが大きいです。

私達が次にやらなくてはいけないこと...それは再販売活動です。数多くの不動産業者さんからのお問い合わせも｢契約終了｣と伝えてしまったので もう一度、物件販売中のアピールをしなくてはいけません。昨晩には東日本不動産流通機構（レインズ）にも販売図面を登録作業も終了です。業者向け販売図面もアットホームに手配しないといけないようですね。

■自社物件　鋼管通新築分譲住宅　（4,380万円）

※画像クリックで物件概要へ

明日は2月に引渡しを控えた自社物件　元住吉南パークホームズ弐番館のユーザーチェックの立会いです。少し早めに現地に向かい部屋をチェックしよう！

午後から自社物件　元住吉南パークホームズ弐番館のユーザーチェックに向かう。久しぶりの部屋内立入りの為少し早めにリフォーム業者のケーホームさんと待ち合わせして清掃からスタートです。思ったより室内は綺麗で軽めの拭き掃除等のみで一安心(^^)　

しばらくして仲介業者様・お客様が家族で到着しユーザーチェックが始まりました。大きな傷もなく順調なチェックでしたが、いつも入室時には気にならなかったクロス浮きがありました。良く見れば大きなクロスの浮きだったので自分の目線に入らない角度や高さだったのかな？と反省です。あとは戸襖の｢ソリ｣が原因の建具調整など...クロスの接着剤が乾いて｢クロス｣に引っ張られているのでしょう。

カラーセレクトのカーペットもお客様に3部屋分決めていただき仲介業者様から和室の出窓の天板交換を相談され新しい天板貼替えも決定して終了です。（宿題も少し残りましたが...）　これから引渡しまでに修繕させていただきますね。本日は有難うございました。

午前中に売り相談の田園調布エリア中古住宅の案内立会い、賃貸業務は数組の来社で案内数件～申込と忙しかった報告を受けました。今のリズムを崩さずに頑張って下さい。

午前中に横浜エリアの不動産業者さんが来社。本日はお休みながら顔を出してくれたとの事。彼とは仕事で知り合ったのではなく、こんな感じで話することは初めてであった。若い営業マンなのでコチラが言うことはオヤジの話に聞こえるでしょうが...（笑）　不動産業者間の慣行など軽めに話して最後に｢頑張ってね！｣と一言かけさせていただきました。互いに頑張らなくてはいけない立場！今度は取引しよう(^^)　

シーズン中の賃貸業務が忙しくなってきました。スタッフも物件情報取得、紹介＆ご案内と忙しい模様。
リズム崩さずに週末に向けて良い物件情報を取得して頑張ってください。

ローン解約となった鋼管通新築分譲住宅の問い合わせも少しずつながら増えてきました。契約からキャンセルまで｢契約終わりました！｣と物件情報を止めていたので反響が出てくると気分も乗ってきますね！

■自社物件　鋼管通新築分譲住宅　（4,380万円）

※画像クリックで物件概要へ

この第1火曜日は取引先の不動産業者さん数社休みとあって少し｢ノンビリ｣した雰囲気で肩の力を抜いていられるんですね。明日は定休日でお休みです(^^)

朝から自社物件　日吉7丁目新築分譲住宅の仕様設備打ち合わせ。今回のコンセプトは全4棟をデザイナー2者にプランニングをお任せして互いの個性を活かしながらデザイナーハウスと建売住宅を融合させた新築分譲住宅なのです。そんな訳なのでバラバラ過ぎてもいけないし同じでも意味ないし...早期販売もしたいし...皆の意見も良く考えないといけなし...取り纏めが思った以上に大変なのです。

今回は外断熱・タイル貼バスルーム・スチール製階段手摺など使用したい建材も多く取り入れられました。外構工事は予算次第ですが駐車場・アプローチ全てイタリア天然舗石｢ポリフィド｣も考えております。本日の細かい変更事項が見積もりであがってきたら大検討ですね。

仕様設備の画像等のデータもだいぶ集まりました。今後少しずつですが紹介していきたいと思います。

賃貸シーズンで社内はお客様の来店で忙しい。スタッフがリズム良く業務してくれているので最近の土日は非常に充実しています。物件情報を取得するのは大変だろうけど｢ない｣なんて弱音を吐いてはいけません。頑張ってお客様の希望条件適えるお部屋を紹介しよう(^^)

出社前に自社物件　上小田中建築条件付売地の現場チック。敷地内に不法投棄されているゴミなどもなく一安心。雑草はこのシーズン問題ないですね。

■自社物件　上小田中2丁目｢売地｣　3,800万円

※画像クリックで物件図面へ

昨日は不動産業者3者、飲食店オーナーと食事会。海鮮串焼きを食べた後に勢いで行ったライブハウスの店内は４０代の方々が多くて皆弾けてたです(^^)　

■串工房　和さ備

※画像クリックで食空間探訪記へ

午前中に自社物件　上小田中建築条件付売地のプランニング打ち合わせをデザイン事務所に依頼。この物件は初めて見た検討時に｢ココはデザイン性が強調された建物が建てられるぞ！｣と閃いた物件です。その感覚で建築条件付（フリープラン）としましたがユーザー様には伝わらなかったようです。

建築確認申請に時間が掛かってしまう事を考慮すると今のタイミングとの判断です。建物のコンセプト、建築費用など様々な方向から考えなくてはいけませんが｢LDK20帖｣を目指して頑張りたいと思います。このエリアで20帖オーバーの建売は非常に珍しい。又最近の土地取得費用・建築費用の値上がりなどを考えると述床面積を小さくして総額を抑えるのが業界のキマリ的になっています。その中で広い空間を創りあげるのは当社の頑張りなのです。頑張ろう！

本日は予定ない動きで時間が過ぎてしまった感じ。不動産業者さん、オーナーさん、店子さん、銀行マン、建築屋さんと午後からあっと言う間に時間が過ぎてしまいました。
明日は定休日でお休みです。ゆっくり休んでリフレッシュですな(^^)

木・金曜日と大きな仕事は無いもののホームページ・会社案内パンフレットの打ち合わせ、不動産業者さん・銀行担当者などの来社・夜の営業活動もありで仕事が手につきませんでした。
最近は不動産業者内では互いの近況、周りの業界話を伺うことが多く、今後の動きに素早く対応できるよう会話の中からでも情報を得ようとしている感じ。前まで｢自分はオリジナルだよ｣なんて言っていたのに...（笑）　

賃貸シーズンで会社内は多数のお客様で賑わっている感じ。助かるのはお客様の行列がない事。オープン当時の9年前はカウンター、テーブルで3組しか入らないのに折りたたみ椅子も引っ張り出して7組のお客様に接客なんて事もあったんですね。（当然のように満足な物件紹介はできませんでしたけど。）

午後から賃貸管理物件の退去、募集の打ち合わせ。内容は店舗で現在の店子さんの明け渡し及び出店希望者との初顔合わせ。オーナー様の大切な不動産なので失敗はできないし出店希望者の要望にも応えたい。僕達、不動産業者は貸主様、借主様との仲介なのです！

昨日は友人の｢とんかつ屋｣さんまでPCソフトを届けに...カウンターに居たのは高校時代の下級生。港北ＮＴで不動産屋に勤めているとの事で今度、会社を立ち上げるらしい。（前々から｢とんかつ屋｣には後輩で不動産屋が居ると聞いていましたが）やる気マンマンで良いですな(^^)

午前中に自社物件　日吉7丁目新築分譲住宅（全4棟予定）・日吉1丁目新築分譲住宅（全2棟予定）の現場チェックに向かう。建築確認申請中、プランニング中のため現地は更地です。不法投棄物等がない・現場周辺の変動もなく問題なしで一安心(^^)

午後から予定していた打ち合わせも日時変更で少し拍子抜け。そのぶん今週のスケジュールが詰まり忙しくなりそうです。この頃、賃貸シーズンのせいか？少し緊張感もあり時間の経過も早く感じる仕事の充実感(^^)　年末からモチベが下がっていましたが一気に盛り返せそうです(^^)

明日は自社物件　上小田中2丁目建築条件付売地のプランニング打ち合わせ。（コチラの物件は新築分譲企画に変更します。）　デザイン事務所・建築業者・仲介業者さんの4者で企画すればお客様に響くデザイン性・居住性が強いプランニングができるはず(^^)　明日は目指せLDK20帖オーバーですな！

■自社物件　上小田中2丁目｢売地｣　3,800万円

※画像クリックで物件図面へ
※販売図面は建築条件付ですが新築分譲に変更します。

午前中から自社物件　上小田中新築分譲住宅（全1棟予定）のプランニング打ち合わせ。昨日の記事で記載した｢目指せLDK20帖以上！｣を目標にデザインの集団設計プラス・施工の東京組・仲介業者・自分の4者で意見のブツケ合い。販売価格を抑えるため延床面積も程々に纏める事も大事な企画力。どんなに面積が広くて部屋数が取れたって販売価格が高過ぎてユーザーを探せなくては意味がありませんから...敷地面積約21坪でLDK20帖以上となると実は難しいんですね。

仲介業者さんにユーザー動向を確認しながらデザイン事務所にプランをその場で変更、施工業者に即建築費の算出をお願いする。その中で当社分譲企画のデザイナーハウスと建売の融合と言うコンセプトがハマっているかチェックする。
繰り返しの提案から今回の課題である｢LDK約20.5帖｣もクリア！プラスで約6帖のルーフバルコニーも屋上じゃなくて3Fにプランニングできました。また2FのLDKには約2帖バルコニー、約1帖バルコニーの両面バルコニーも採用なんて充実したプランとなりました。今回の打ち合わせは実に良いリズムで進んだ感じ(^^)　

玄関からタイル貼りのホール、清潔感・開放感を求めたバスルーム・洗面所など当社分譲企画らしい仕様も反映されました。最終判断は自分のGOサイン！です。明日は定休日でお休みです(^^)　休日リラックスしながら決断したいと思います。