社長営業ブログ

夕方から取得予定の横浜市日吉７丁目新築の販売業者と打ち合わせの予定。今回は3棟現場にするか4棟現場にするか？迷ってしまいます。エリアマーケティング及び販売価格設定を販売業者の意見として聞き入れ進んで行きたいと思います。その次に取得を控えている横浜市日吉1丁目エリア敷地面積約36坪×2棟もあるので資金の流れも把握したい。全て同時期に建築・売却となると金利・建築費用も大変です。3棟から4棟にすることで敷地面積を少さく分割し販売価格を抑えて幅広いユーザーを探る事も会社には必要なのです。一昨日に購入意思表示をした中原区エリアの土地も取得したいですから...

＝今現在の当社の販売中及び予定の売買物件を紹介します。＝

■予定物件。（契約済み／引渡しは後日／価格未定。）

◇日吉7丁目（3～4棟：棟数によって敷地面積の増減有。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　46～62㎡／4棟案・74～75㎡／3棟案。）

◇日吉1丁目（2棟：敷地面積 各棟約36坪予定。）

◇小杉御殿町1丁目（1棟：敷地面積 約21坪予定。）

■販売中／自社物件

◇自社物件　ダイアパレス武蔵小杉Ⅱ　2,980万円（消費税込）
　
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◇自社物件　　元住吉南パークホームズ弐番館　4,480万円（消費税込）
　
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◇自社物件　マイキャッスル日吉　2,580万円（消費税込）

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◇自社物件　鋼管通新築分譲住宅　4,380万円（消費税込）

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新しいコピー機の搬入・設置作業で社内は業者サービスマンで慌しい。私達の業界はFAX受信が多く、その中には不要な情報も...数日間放っておくと机の上は不要な紙で大変なことになってしまうんですね。そこで今回はPC内にデータとして保存できるコピー機に変更する事で不要なコピーによるカウント料金・用紙の削減を試みる訳です。スタッフには適時データチェックする反復的な事務仕事が増えてしまいますが経費を削ることの大事さも養ってもらおう。FAXの取り忘れ注意ですな(^^)

一昨日、昨日と不動産業者・他業種の交流会で伊豆下田まで。お招きいただいた会社様及びスタッフ様、何から何まで有難うございました。BBQも美味しかったです(^^)　設営から片づけ・乗合いの釣り船手配まで申し訳ないです。これからも仲良く仕事しましょう！

■交流会

※イサキ釣りで釣れた小さい真鯛(^^)

午後から取得予定の横浜市日吉エリア　新築予定の打ち合わせをデザイン事務所と行う。思った以上に頭を使う企画になりそうな予想です。夏季休暇明けには方向性を決めたいところです！夏季休暇の仕事できない時間が足を引っ張りそう。でもしっかり休みますけどね(^^)

■夏季休暇のお知らせ
明日８／７（火）～８／１５（水）まで夏季休暇となります。
※何かありましたら下記までお願いします。
info@shinmaruko.com

昨日まで夏季休暇で今日から通常業務です。まだ他の不動産会社もお休みが多いようで電話の鳴りも悪い模様。約1週間休んだので仕事に慣れるまでこんなペースも良いものです。
まだ道路が空いているうちに建築中である自社物件　鋼管通新築分譲住宅の現場チェックに向かう。現地に着くとサッシ工事が終了していて建物外部にはアスファルトフェルトの貼付工事も始まっている。昨日から職人さんも工事再開と順調な仕上がりのようですね。

■鋼管通新築分譲住宅　現場チェック

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これから取得予定の横浜エリア　分譲住宅予定用地を見て回る。この８月中にはプランを決めて工事代金の算出、販売促進を少しでも進めたい...取得は両物件とも11月の予定です。

明日から少しずつ建築会社・デザイン事務所などに接触しよう。

夏季休暇中は北海道まで旭山動物園、富良野、札幌とリフレッシュ(^^)　美味しいご飯も腹いっぱい食べて大満足です。休み前に買付け入れて取得契約できなかった嫌な気持ちも吹っ飛んじゃいました。ストレス発散ですな(^^)

■北海道食べ歩き(^^)


　
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注：2007年08月11日からの記事 ｢旭川ラーメン　いし田｣～｢麺厨房　あじさい｣まで参照。

自社物件　マイキャッスル日吉の不動産業者向けアットホーム図面校正を行う。今回の図面のデザインは最近の当社販売図面スタイルに似ているが画像を多く用いて仕上がり満足度はUPです(^^)　配布は来週の22日以降の予定です。
この物件は日吉駅から近くで立地条件も良く、当社の新築分譲住宅コンセプトを多く取り入れたリニューアルマンションです。このまま保有して賃貸で回そうかな？なんて思ってたりします。

■自社物件　マイキャッスル日吉　アットホーム図面

※校正前の図面です。

昨日は不動産業者二人と｢もつ鍋｣で評判の中目黒エリア｢博多もつ鍋　鳥小屋｣さんで食事会。都内エリアの不動産業者さんでマーケットも違いますが共通部分も多く話し盛り上がりました。そして夏バテしないよう腹いっぱい食べました(^^)

■博多もつ鍋　鳥小屋

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10月中旬以降に取得を予定している横浜市日吉7丁目エリア新築分譲住宅についてデザイン事務所から提出されたプランニング打ち合わせを販売業者さんと行う。間取り・販売予定価格・近隣エリアの相場も確認し様々な懸念事項を一つ一つクリアして一安心(^^)　後は建築会社・デザイン事務所との意匠・費用・工期などを詰めれば問題なしでしょう。非常に楽しみな物件です！

まだ盆休みの影響か？比較的に落ち着いた日曜日。こんな日を利用して午後から川崎市エリア２物件の現地調査に向かう。面白い事に２物件とも放置自動車がありました(^^)　放置自動車・第三者占有の放置物の扱いを弁護士に確認してから検討しよう。クリア出来れば取得したいです。

明日からの数日間は取得予定物件の資金借入準備・測量立会い・設計事務所との現地打ち合わせ・HPシステム打合わせとスケジュールが詰まっております。段取り良く調整しないといけないようですね。

午前中に取得予定の川崎中原区エリアの土地について測量業者と現地で打ち合わせ。今回の土地家屋調査士は初めての依頼です。該当する土地の隣地を過去に測量している事、仲介業者さんも常に測量を依頼している事もあり金額よりも｢円滑に測量を終了させる｣事を優先です。予め仲介業者さんから内容を伝えていただいておりましたが現地でＳＢ部分の測量も追加して無事終了です。これから測量図（仮）が製作されれば隣地境界立会い・境界明示など最終依頼ですね。

午後から取得希望土地の物件調査を依頼。第3者に占有物があるため詳しい情報、所有者の住所捜索も終了報告を受けました。ぜひ頑張って下さいね！

明日は取得予定　横浜市日吉エリアの土地について建築会社・デザイン事務所と現地で打合わせの予定。造成工事にならないよう地盤を決定しよう。

昨日は不動産業者さんと武蔵小杉エリアで食事会。良いことがあって嬉しい時は食事会になるんですな(^^)

■炭火焼　すらり

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直行で取得予定の横浜市日吉一丁目エリアの現地調査・確認を建築会社・デザイン事務所と行う。売主様へ敷地内立ち入りの許可を得て炎天下で道路との高低差など把握する。来週以降、数字を図面上に表して現地に適う外構工事を進めたい。それにしても今日は暑かった(^^)　こんな作業はスーツでするもんじゃないな(^^;)

■取得予定　日吉一丁目エリア　現地打合わせ

※道路等からの高低差をチェックです。

午後から事業資金借入れ準備のため印鑑証明・資格証明の取得。どうせ法務局に行くならば川崎管轄の自社物件の登記簿謄本の取得も終わらせる。明後日に事業資金申込み予定です。

法務局帰りに朝から食べたかったタンメンを食べました(^^)

■中華料理　大善

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■■■自社物件■■■

◇自社物件　ダイアパレス武蔵小杉Ⅱ　2,980万円（消費税込）
　
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◇自社物件　　元住吉南パークホームズ弐番館　4,480万円（消費税込）
　
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◇自社物件　マイキャッスル日吉　2,480万円（消費税込）

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※金額が2,580万円→2,480万円に変更しました。

◇自社物件　鋼管通新築分譲住宅　4,380万円（消費税込）

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自社物件　新丸子エリアの土地契約です(^^)　　今回の契約は現所有者様との売買契約は終了しておりますが弊社への引渡しが終わっていない「停止条件付売買契約」です。買主様の理解も得なくてはいけない物件でしたが当社の決算期も近く今回定めた引渡し期日を越えることになれば新築分譲企画にて来期の売上げを伸ばす方向になっていた物件です。
事業資金を借りる際に「土地転売」のみの企画は銀行から避けられ「新築分譲企画」にて借入れしなくてはいけないって決まりごとが多く、このような資金・決算期・お客様の理解力などのタイミングが合致しなければ契約できなかった物件です。当社もお客様も｢縁｣があるのでしょう(^^)　本日は契約していただき誠に有難うございます。これからご自分達の希望適うプランニングして下さいね！

今回は上記のような事情があり当ブログでしか紹介しなかった物件です。数人の問い合わせ有りましたがレスポンス良く物件を気に入っていただいた事もあり契約となりました。本当に嬉しいです(^^)

10月取得予定　横浜市日吉7丁目エリアのプランニング打合わせを建築会社　（株）東京組・デザイン事務所2社と行う。前回で全4棟と取り決めて本日最終決定となりました。今回は｢床暖房｣は設置せずに｢外断熱｣を採用しようと思います。また外壁はイタリア輸入｢漆喰｣仕上げも採用しようかと...内装にこだわるのは当たり前なので外観も今後はこだわって企画して行きます。
デザイン事務所2社が全４棟を２戸ずつデザインしております。その結果、建物の形が異なりますが外構工事はイタリア輸入石｢ポリフィド｣で統一感も...早く仕事を進めたいものですね(^^)

■イタリア輸入石｢ポリフィド｣

※独特な風合いですね。駐車場・玄関・エントランスなどに多く使用します。

引渡し前ですが売主様の協力を得て地耐力調査・建築確認申請を進めなくてはいけません。ここ最近の話では建築確認申請は許可が下りるまで約3ヶ月掛かるらしい...　新築分譲住宅事業に於いて頭が痛い問題です。金利負担が増えて行けば｢仕入金｣の低下、｢販売価格｣の上昇になってしまいます。小さな現場なら良いけど数億円借りるとデカイ金利額になりますから...

明日は定休日でお休みです。最近は仕事量が増えて身体が疲れ気味なのでゆっくり休もうと思います(^^)