社長営業ブログ

午前中に新宿エリアの不動産業者まで営業廻り。思った以上に「成果があがらなかったなぁ」なんて昼食をしながら来週から一緒に仕事を進めていく下準備です。最近はどのエリアも土地価格上昇気味で取得が難しく我慢しながら耐えなくてはいけません。少し少しでも前に進んでいる感覚のぶん余裕はありますが物足りなさもあるんだな（笑）

■麓屋　京王プラザホテルでランチ

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自社物件　マイキャッスル日吉の設備仕様表が届く。これからメーカー、商社に見積もりを依頼しないといけません。おおよその金額は算出しておりますが見積もり金額によっては仕様設備の変更をしなければならないようです。予定通りの金額に収まってくれれば良いのですが．．．

明日は久しぶりの新築分譲住宅　建物打ち合わせなので楽しみです！

自社物件　鋼管通新築分譲住宅のプランニング打ち合わせを行う。限られた敷地面積（約16坪）で有効なプランを考えなくてはいけません。施工業者の設計及び監督は東京組と馴染みの顔ぶれです。物件が在する川崎エリアは比較的に似た敷地面積・間取りが多く仕様設備で他社との差別化を図らないといけないようですね。今後、進捗をUPしたいと思います。本日のプラン打ち合わせの中で光ったのは「ミセスコーナー」かな(^^)

■自社物件　鋼管通新築分譲住宅

※プランニング中です。

■自社物件　マイキャッスル日吉

※仕様設備調整中です。

自社分譲企画、仲介業務も重なり頭の中がゴチャゴチャになりそうな気配。今は忙しくても気を抜くと仕事がスポッとなくなるかも知れない？不安もありますので忙しい時にはエンジン全開で飛ばして行きたいと思います。

明日は３月下旬引渡し予定の自社物件　宮内新築分譲住宅のユーザーチェックがあります。お客様とお会いするのは契約以来ですが明日はよろしくお願いしますね。

来週から仲介業務が忙しくなるので本日は下準備に徹底する。今一番、頭を悩ませるのは新ＨＰの各ページ構成及び文章など。最近、外出も多く会社に戻れば来客や電話に追われ「悩みの仕事」が進まず溜まっていくばかりで困ったもんです。Webマーケティング業者にも迷惑かけているようで申し訳ない。スタッフに頼んでも賃貸シーズンで忙しく同じ悩みとして苦労するだろうしな（笑）　来週は千葉・福岡と遠征が多く空いている時間を有効に使い少しずつでも進めて行こう。初めて働いた建設業の時に親方が良く言っていた言葉「段取り良ければ仕事半分は終わるんだよ」を思い出しますね。

引渡しが近くなってきた自社物件　宮内新築分譲住宅のユーザーチェックの報告を受けました。本日はスケジュールの都合で立ち会うことができず誠にすみませんでした。引渡しまでに是正しますね。また引渡しまでの間に再度立ち入りなどの希望がありましたら申しつけ下さい。

先日、不動産業者さんと食事をしている時に「最近元気がないみたいだね」と言われギクっとした。仕事もプライベートも「パンパン」に忙しくブログの更新・内容も控えめになっているのも指摘された要因のようです。　忙しくなったら元気なくなるなんて仕事嫌いみたいですな（笑）　忙しいほうが余計な事を考えないで済むので楽な事も多いんですよ。　営業やってる人はもちろん承知でしょうが暇な時こそ仕事探すのが忙しい・苦しい事ですから！

　
そんなこんなですが明日から「博多」へ1泊2日のお仕事。初めての博多なので情報収集は怠ってはいけません。美味しそうな「屋台」も行きたいし（笑）　帰って支度しよう(^^)　

会社の近くでランチしました。夜はオリエンタルムードのダイニングバーで良い感じです。野菜、肉のバランス良いメニューが好きです。

■OBANZAI　BAR　輪　でランチ(^^)

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自社物件　マイキャッスル日吉の仕様設備を決めて商社等に見積もりを依頼したところ選出した水廻りの製品一部がなくなっているようです。また各メーカーの建材が値上がり傾向が高まり特に給湯器は急激との事。確かに金利の上昇などの要因で当然なのはわかるのですが...リノベート後の再販価格にも影響が出そう。土地価格、工事費、建材費の上昇によって商売しにくくなりそう。ユーザー様側も良く見極めて判断しましょうね。せっかく決めた什器設備を再度見直さなければなりませんね。ひとつ仕事が終わったのに....（泣）

火・水曜日と「福岡県」まで。博多に行ったからには屋台など名物を食べたくなり食空間探訪です。もつ鍋、ラーメン、水炊きetc　美味しかったです(^^)

■博多屋台　一竜

■もつ鍋専門店　楽天地　天神本店

■博多　なぎの木　西中洲

自社物件　マイキャッスル日吉の選出した使用設備の廃盤が多く、急いでデザイン事務所、リフォーム業者と再打ち合わせを行う。タイル・キッチン・無垢フローリング・バスルームに設置するシャワー水洗も変更で盛り下がり（泣）　そのぶん西南桜無垢フローリング（薄いピンク色が特徴で全体に柔らかいソフトなイメージ）・シャワー水洗はドイツ製ハンスグローエに変更などグレードが上昇してます(^^)
本日決定できなかったシステムキッチンはメーカーとの直接取引ができるかが｢カギ｣になりそうなので来週明けにメーカーに接触してみよう。

■西南桜無垢フローリング

※サンプルわかりにくいですが良い感じの色合いです(^^)

売却依頼を受けているマンション契約について議事録作成。クライアントは法人で本日は定休日なので明日以降スムーズに契約まで運べるよう段取りです。明日からも売却依頼を受けて引渡しを控えた土地の案件、法人間売買の契約、自社分譲打ち合わせ、etcと忙しいようです。スケジュールを組んで段取り良く進めて行かないといけないようです。余裕を持ちながら仕事しないとアップアップになりますから...

賃貸業務も少し落ち着いてきたようです。当社のユーザー様の大半はこの賃貸シーズン問わず良い物件を希望しているので大波、小波がなくて助かります。そのぶんユーザ様の希望条件適う物件を紹介したいと思います。

昨晩はスタッフと武蔵小杉エリアで食事。個人的に居酒屋メニューが多くて「ツボ」にハマるお店です。

■潮来

※会員登録でポイント集めです(^^)

法人間の土地売買取引の打ち合わせに立ち会う。千葉エリアで少し遠い距離を首都高を進む。まあ時間の読みはバッチリで遅刻も早過ぎる到着もなく、打ち合わせも書類を渡して確認してもらう事で無事終了です。以前は千葉、埼玉エリアなどまで仕事なんて楽だと思っていたのですが自社分譲事業を扱うようになってからエリアを近場に絞って業務していたぶん遠く感じてしまいますね。
打ち合わせ終了後の雑談の中で｢千葉エリア｣も土地価格上昇の傾向との事で坪単価を聞いてビックリ。（コッチと変わらないじゃん！）　高くなったなぁなんて言い続ければ仕入れできないし．．．買い続けるとの強気の社長さんでした。

自社物件　鋼管通新築分譲住宅のプランニングも終了しているので施工業者　東京組と建築請負契約を締結しないといけません。請負契約締結後速やかに近隣挨拶、アスファルト撤去、水道引込工事の手配も進めたいところ。仕事が詰まってきましたね。

昨日は不動産業者２人と久地駅ちかくの食堂で食事会。一品一品が良心的な価格でよい感じでした(^^)

■たつみ食堂

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仕事もプライベートも忙しいせいか？時間が足りないようです。あっと言う間に一日、一週間と時間が過ぎて苦しい状況に...困ったもんだ（笑）　4月下旬くらいに落ち着く予定なので我慢しよう。少し時間が空いてホッとした一日でした(^^)

不動産経験者で当社の事業内容に興味がある方がいれば働いて欲しいと思います。個人の能力によりますが「やりがい」がある業務内容だと自負しております。　まずは会社に来て話しましょう！

明日は定休日でお休みです。賃貸シーズン、売買業務で忙しいスタッフもゆっくり休んでください。これから引渡しを控えた自社物件のチェック業務もヨロシクお願いします。

自社物件　鋼管通新築分譲住宅のプラン等打ち合わせを施工業者　東京組・デザイン事務所と行う。今回の建具はイタリア輸入　Acem社のオーク色に決定する。また建物外観デザインも一部イタリア輸入の「レンガ」を貼る事になりました。レンガを玄関周りに貼る事でサッシメーカー製品の玄関扉ではなくオリジナル製作ドア「鋼製塗装」が映えると思います。玄関、1F廊下、洗面所、バスルームの床もイタリア輸入タイルで統一して空間の繋がり及び広がりを演出することもできそう。バスルームはテンパードアで高級感と開放感を増しイタリア輸入の洗面器との相性もピッタリです。仕様設備も決定しましたので再見積もりの依頼終了して一段落です。

■仕様建材一部
　　
※床暖房対応フローリング／ウッドテック・ハードメープル色
※浴室壁タイル／スペイン輸入　EIDOS NACAR（エイドスナッカール）
　
※室内ドア／イタリア輸入　Acem社　OAK（オーク）
※玄関廻りレンガ／イタリア輸入　PICAレンガ

■バスルーム／テンパードア（ガラス戸）イメージ

※イメージ画像になります参考としてください。

自社物件　マイキャッスル日吉の現場チェックに向かう。先週、採用が決定した西南桜無垢フローリングが搬入された報告を受け
｢薄いピンク色が特徴で全体に柔らかいソフトなイメージ｣を目で確認したかったぶん気分が良い。進捗状況は前回と大幅に変わっておりませんが問題を抱えているキッチンをクリアすれば一気に進んでいくのでしょう。月曜日にキッチンメーカーと現場で打ち合わせを行って問題クリアを望みます。

■自社物件　マイキャッスル日吉（価格未定）　
　 画像クリックで現場チェックへ

※お気に入りの西南桜無垢フローリング(^^)

売却を依頼された中古マンションの契約をスタッフへお任せ。法人所有で契約までの「道のり」は駆け引きがあり思い出残る取引となりそうです。買主様、業者様これから住宅ローン申請、リフォーム打ち合わせなど忙しいと思いますが皆で協力して頑張りましょう。

比較的に落ち着いて良いペースで各スタッフは営業できている様子。自分は不動産業者さんの来社及び訪問と来週からのスケジュール調整に備える。明日から検討している物件の再事業収支算出、自社物件の仕様設備等の打ち合わせも控えており忙しそう。少しスタッフにも協力していただかないといけないようです。今日は長閑で良い一日でした(^^)

■会社近くの野良猫

※長閑＝空が晴れて、天候が穏やかなさま(^^)

賃貸業務もペースを守りながら「お客様の希望適う物件」を紹介している報告を受けて一安心。気を抜かず日々の業務をしっかり守っている事が手に取るようにわかります。頑張ってください。

売買業務も中古マンション購入希望のお客様が来店の報告。前回来店時の宿題「自分達の購入できる予算を把握すること」をメインに打ち合わせ。勤続年数の件での不安もあり銀行住宅ローン担当者を会社に呼んで話を伺い事前審査書類の提出したとの事。住宅ローン借入額を明確にする事で自分達が購入できる物件、お金の工面の心配もなくなります。お客様が希望する価格帯は人気が集中予想なので物件情報収集に気が抜けないようです。

自分達が購入できる物件価格を知らない方って結構多いんです。売買物件に興味があって中原区エリア希望の方はぜひお気軽に申しつけください。優しく教えますよ(^^)

午後から横浜エリアの物件情報の現場調査。最近の土地価格上昇によって仕入れ戦線は過熱気味で少し困惑気味です。提示する金額も多くしなくては他社へ流れてしまうので建物及び擁壁等の事業費算出をガッチリしなくてはいけません。そのために現場付近の画像撮影をして関係業者へメール送信して様々な懸念事項を取り上げよう。頭の中には立派な建物が建ってるのに．．．

夕方に自社物件　マイキャスル日吉のシステムキッチン打ち合わせをデザイン事務所、キッチンメーカー、施工業者と行う。現場に着くと先日搬入された「西南桜無垢フローリング」貼り工事が始まっている。張り終わった箇所を見ると良い薄くピンク色が暖かく所々の節が独特な風合いを醸し出しているではありませんか(^^)　大当たりの無垢のフローリングでした。
メインのキッチン打ち合わせは今週末までに図面化及び見積もり提出の約束をして終了です。

どうですか？こんな良いフローリングを選んでしまいました(^^)

■西南桜無垢フローリング

※画像クリックで現場チェックへ

明日、東急リバブル 武蔵小杉営業所さんが自社物件　武蔵小杉マンションの新聞折込広告してくれるとの事。今回は画像中心でユーザーにわかり易い仕上がりです。ぜひご覧ください。

■武蔵小杉マンション　新聞折込

※画像クリックで新聞折込広告へ
■武蔵小杉マンション　3,780万円　（画像クリックで紹介記事へ）

※フルリフォーム済み／イタリアドア、イタリア輸入タイル、etc

午前中、物件情報をいただいた仲介業者さんと売却物件の内覧を行う。横浜エリアで敷地面積も当社分譲企画に適う広さである。ただし売主様売却希望価格と分譲企画までに掛かる解体費用、造成工事等の差が難しい。不動産業者泣かせの価格なんですね（笑）　今回の｢泣かせ」と言うのは利益と赤字の微妙な数字。解体、造成工事などの費用が予算額よりオーバーすれば即赤字決定の価格。立地条件、事業規模などはマジで惚れているんですけど...

2007年1月1日時点の公示価格が発表されました。当然、このエリアの住宅地も上昇しております。実際の取引価格では数字以上の上昇率なので何か物足りない数字。不動産購入を検討しているユーザーには辛い時期となりました。当社もユーザー同様に事業用地を取得したいんですが価格の上昇、人気のエリア特有のライバル増加によって辛いんです。取得目指して頑張ろう！

■求む建売用地　　　　　　　　　　　　　　■求むマンション
　
※秘密厳守、即決致します。
※マンションは一部屋から一棟まで買い取り致します。
※無料査定も行っております。売却の際に参考として下さい。

落ち着きながらも賃貸業務の来店が続く。当社へ登録しているユーザーの大半は部屋探し期間を長く考えている方が多く「希望適う部屋」が見つかるまで時間掛けて探すタイプの方が多いようです。当社も駅前で商売している訳でもなく立地的に時間掛けて探すお客様へウケが良いようです。来店いただき希望条件をしっかり伝えてもらい、物件情報を入手する都度メール、電話連絡をするスタイルが良いのでしょう。

朝刊に東急リバブル　武蔵小杉営業所さんが新聞折込広告してくれました。結果は明日以降に聞いてみよう。また本日から不動産業者向けのWebサービス「レインズ」にも登録が済んだようで反映されております。そろそろ当社分譲企画に共感していただけるお客様と出会えそうな期待大ですね。

■武蔵小杉マンション　新聞折込

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■武蔵小杉マンション　3,780万円　（画像クリックで紹介記事へ）

※フルリフォーム済み／イタリアドア、イタリア輸入タイル、etc

自社物件　マイキャッスル日吉の現場チェックに向かう。今回はキッチンスペースに少し面白そうな企画を盛り込んでみました。居室から見るとキッチンスペースの壁はカウンター形式ではなくイタリア輸入タイル（濃青／ブラック系）が貼り付けられ重厚で高級感溢れる仕様としている。しかし最近のキッチンは対面カウンターが主流なので｢その壁｣を油圧ダンパーにて開閉タイプに施工、そのキッチン壁を開くとカウンターキッチンに早代わり＆開いた壁がテーブルに使用できる「匠」系のコンセプトとしました。施工前ですがその開口部の木下地を見て頭の中でイメージが膨らんじゃいますね(^^)　ある意味タイル割りの関係で下地を造作する大工さんが｢巧み｣系ですな。　匠系？巧み系？どっちかな？

■自社物件　マイキャッスル日吉　キッチン

※画像クリックで拡大
※左／キッチン内部からの立面図。対面カウンターが好みの方は広めに開けてください。
※右／キッチン外部からの立面図。居室から見るとイタリア輸入タイルがデザインを強調します。
　　　 　キッチン壁がテーブルになるのは魅力的だと思います。

横浜エリア物件情報の現場調査。現地に着いて物件を見ると両面道路で高低差がありますが造成工事にて数区画の企画ができそう。造成工事で段差をつけて眺望・日当たりを確保した企画をすれば優良な宅地になりそうですが分割最低敷地面積の関係で再販価格のグロスが重たくなりそうで気になるところ。明日の夕方までに事業収支を叩き出してぶつけて見よう。

午後から中原区エリア中古マンションの内覧に向かう。比較的に新しいマンションで専有面積も広く買い取って再販も問題なさそうです。売主様希望価格と折り合いが付けば取得したいのですが．．．一般ユーザーに売却したほうが当社のような買取業者より高値は確実でしょうが売却する理由は様々で買い替え・相続・転勤等のスピード勝負時には我々の存在は不可欠となります。不動産売却を検討している方はお気軽に申しつけください。適時対応させていただきます。

本日は上記以外の案件も事業収支算出（取得検討分）行い数字が頭の中でゴチャゴチャの一日でした。毎日物件情報をいただいても購入できる物件は少なく我慢の日々が続きますが前向きに頑張ろう！

■求む建売用地　　　　　　　　　　　　　　■求むマンション
　
※秘密厳守、即決致します。
※マンションは一部屋から一棟まで買い取り致します。
※無料査定も行っております。売却の際に参考として下さい。

自社物件　宮内新築分譲住宅の引渡しが終了しました。引渡しに立ち会うことができず申し訳ございませんでした。これから新しい生活が始まり建物に慣れるまで今までの生活様式も変わると思いますが頑張って下さいね。またユーザーチェック等で気付かなかった箇所もあると思います。一つ一つお気軽に申し付け下さい。

土地の取得契約から約1年間掛かりましたので少し寂しいような気もします。デザイン事務所との打ち合わせ、現場チェックなど鮮明に覚えています。コンセプト時に購入いただいた御家族に喜ばれるようプランニングしましたので生活しやすいと思います。これからもよろしくお願いします。

明日は仲介業務で千葉エリアまで。取り扱いエリアも違う、道中も長く少し気分転換できそうで楽しみです(^^)

午前中に千葉エリアまで契約に向かう。今回の売買は法人間の取引でクライアントも不動産の扱いを良く知っているぶん話が早い。契約書等も事前に確認済みでトラブル無しの文句ない契約となりました。事前の段取りが良ければ仕事は半分以上終わっているようなものですね。気が楽なぶん道中はちょっとした気分転換でした(^^)

先日、付き合いある飲食店オーナーから数店舗の｢トイレ｣改修工事の相談を受けました。当社の新築分譲事業・中古マンションリフォーム事業で培ったノウハウをアドバイス。タンクレストイレなどは当社と取引ある什器設備商社に発注して納品、当社のリフォーム工事を請け負っている(有)ケーホームさんへプランニング相談など。営業時間などで工事時間等の諸問題大変そうですが頑張って下さいね。何かありましたらお気軽に申し付け下さい。

午前中に土地売買決済の立会い。今回の売却内容は各不動産の所有者複数での売却。一人一人に不動産業者が付いており決済場所の会議室は複数の売主様・不動産業者といつもと違う雰囲気に...知っている業者さんもいて｢久しぶり。何だ～絡んでたんだ？｣と改めて御挨拶。決済業務は各売主様順番で司法書士へ移転登記等に必要な委任状へ記名押印。書類確認後の買主様から残代金の支払いは｢小切手｣で振込み等の送金はなく待ち時間は少ない。事前に決済準備をしているぶん｢サラサラ｣と終了です。　売主様も昔から受け継いで所有している大切な不動産を売却することに当初迷っていたようですが問題なく業務が進むにつれてホッとしたようです。各売主様もホッとした感じでしたね(^^)　本日は有難うございました。

事業用地取得の意思表示をさせていただいている横浜エリアの土地が契約できると吉報です。当社以外にも不動産業者数社が物件を内覧させていただき取得を検討したそうです。その中で一番最初に見た｢セレクト｣に売ると言っていただいた報告を受けたのが本当に嬉しいですね。私達、不動産業者はお客様の思い入れある大切な不動産を売っていただく立場なので｢その気持ち｣を感じ取る事ができて初めて取引できると思います。明日の契約よろしくお願いします。

そろそろ自社物件　武蔵小杉マンションの販売も気になるところです。来週に向けて業者向け販売広告図面を作成しよう。販売図面もタダじゃありません。その販売図面から実益を得られるよう努力です。

■武蔵小杉マンション　3,780万円　（画像クリックで紹介記事へ）

※フルリフォーム済み／イタリアドア、イタリア輸入タイル、etc