社長営業ブログ

AM9:00に東京組　設計担当から電話が鳴り予定している11時からの打合わせ時間の変更、キャンセルかな？と思ったら新宿の建材メーカー（株）ウッドワン ショールームで開催している商品展示会に行こうとの事で慌てて支度する。現地に着くと建築関係者が多くスタッフの方々も忙しそうです。無垢のフローリング・建具等の品質も説明付で案内され新商品や使い勝手良さそうな収納ユニットなど...今後の当社分譲住宅・中古マンションリフォーム企画に反映させたい商品が多い事、最近のユーザー動向もしっかり勉強させていただき終了です。

■（株）ウッドワン 　新宿ショールーム

※当社分譲企画に採用したい商品がズラリと並ぶ(^^)

ショールームから東京組へ戻り自社物件　川崎区鋼管通用地のプランニング打ち合わせを行う。敷地面積が約16坪なので思い切ったコンセプトが難しいようです。また思い切ったデザインコンセプトがエリア的にも受け入れられるかどうか？自信を持って販売できるンセプトが宿題になる。当社は販売目的で建築しますので各居室の広さ、什器設備の数など一般ユーザーに受け入れてもらわないといけません。家族構成が決まっている注文建築でございませんので...大きな宿題になってしまいました。

会社に戻り11月末取得予定の中古マンション　リフォーム工事の打合わせを行う。前回の打合わせ時に什器設備を除いた見積りを依頼していた項目の確認及び見積り金額の提示。什器設備を除いているので最終金額は不明ですが頭の中で計算イメージでは納得です。工事項目内容も当社販売企画に合わせてくれたようですね。（有）ケーホーム　梶原さん有り難うございます。

本日から自社物件　エンゼルコート新川崎のアットホーム販売図面が不動産業者に配布され始めたようで社内は朝から問い合わせが多い報告を受けました。明後日にも残りの配布もあるとの事で期待しましょう

■エンゼルコート新川崎　販売図面 （表／裏）
　
※PDF　印刷して下さい。

昨日は定休日で茨城県の波崎まで釣りに行きました。深夜1時出発の遠方での釣行で気合いが入りすぎたのか釣果は「丸ボウズ」と悲しい結果になりました（泣）　リベンジに行きたいところですが遠いので遠慮しときます(^^)　当社スタッフも福島県郡山まで矢沢永吉のライブに行って燃えちゃったそうです(^^)
そっちに行きたかったよ！釣りに行く道中の茨城県は「霧」が立ちこめ凄かったです。←「さまよい」風です（笑）

■茨城県　波崎　浜茄子丸

　　
※出船時は暗い時間帯です。
※隣の釣り人（飲食店オーナー）は4枚も釣りました。うらやましい～
※うらやましい・悲しい顔をしていたら1枚貰っちゃいました(^^)

午前中に中古マンション情報の物件調査に向かう。現在は事務所仕様になっているが住居用にリノベしてデザイン・使い勝手良いマンションに変更したいところ。管理規約等を確認しないといけないがエリアマーケティングで再販価格が妥当であれば思い切って取り扱いたいマンションです。室内を内覧すると事務所特有な大きな窓が路面に面しているのでサンルームなどを採用する事も良し、間仕切りがない室内に頭の中でデザイン性高い建築資材をイメージする。アイランドキッチン・バスタブ・洗面器etc...販売促進、宣伝効果など気が早いですが勝手に「妄想中」です。この仕事は楽しいね(^^)

最近、新築分譲住宅用地の取得が難しく中古マンションの比率が多くなっております。大きなリフォーム工事で物件を当社企画に変えて再販する。ユーザー動向、相場観を意識して仕事をしないといけません。また企画に自信を持って挑んでいきたいと思います。

■求む建売用地　　　　　　　　　　　　　　■求むマンション
　
※秘密厳守、即決致します。
※マンションは一部屋から一棟まで買い取り致します。
※無料査定も行っております。売却の際に参考として下さい。

自社物件　エンゼルコート新川崎の問い合わせが多い報告を受けました。また他不動産業者さんからの案内立会いも行ったそうです。年末に向けての引渡しを受けたいお客様がターゲットなのでタイミング良く売却できれば嬉しいですね。

■エンゼルコート新川崎　販売図面 （表／裏）
　
※PDF　印刷して下さい。

賃貸業務も数組の来店があった報告を受けました。お客様の希望条件適う物件で申込みいただくが美申込順位が二番手となってしまったそうです。物件情報が落ち着いているシーズンなので良い物件に人気が集中してしまいます。今回の情報は申し訳ございませんが忘れていただき「より希望条件適う物件」を紹介するよう頑張って下さい。

昨日は武蔵小杉エリアでイタリアンテイストの創作炭火焼き料理を食べました。マグロ美味しかったです(^^)　アンチョビもね！

■炭火焼　Dining　Bar　すらり

※画像クリックで食空間探訪記へ

賃貸業務お客様の来店が多く店内はバタバタです。本日は自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅のユーザーチェック、自社物件　エンゼルコート新川崎の案内立会い、ホームページ打合わせもあり忙しかったです。この忙しさが続いて欲しいと思いますが普段の業務含めてスタッフに負担が多くなってきております。負担が少なくなるよう業務をサポートしないといけませんね。

宮内新築分譲住宅のユーザーチェックも大きな問題もない報告を受けました。今月半ばに引渡し予定となっておりますのでお客様から指摘された項目の是正、現場管理維持等頑張って下さい。本日はユーザーチェックに立ち会うことができず申し訳ございませんでした。

■ユーザーチェック　指摘事項
　 サッシビス増
　 物干し金物取付け
　 網戸傾き調整
　 物入れハンガーパイプの緩み
　 カースペース　玉砂利の嵩上げ
　 玄関ドア開閉調整　

※引渡しまで時間が迫ってきました。指摘事項をしっかり是正してお客様へ引き渡します。

昨日は不動産業者さんと武蔵小杉エリアで食事会。普段業務で接している時は皆さん仕事熱心の顔しか見られませんが昨日は楽しそうな笑顔でした。最近、身体が疲れ気味でノリが悪くすみませんでした。また機会つくって行きましょう。

■ばしゃやま亭

※画像クリックで食空間探訪記へ

明日の午前中にリフォーム業者さんと内覧予定している中古マンションのコンセプト・プランニングを考える。現況は事務所ですが住居用にリノベしたいと思います。バスタブ・テンパードア・アイランドキッチン・無垢材・輸入タイルなど使いたい建材が頭の中にズラリと並びますが水廻りの配置、キッチン、エントランスetc...頭の中で間取りを創造するがキッチン廻りと居室のバランスで行き詰まる。そこまでのイメージで終了して明日の内覧に臨もう。ある程度のプランニング案がまとまっていれば取得に際して判断が速く、また取得後のリフォーム工事に於いても期間短縮、各諸問題に対応できるはずです。後はデザイン事務所にエリア特性も伝えてプランニングを一緒に考えてもらう事としよう。

頭の中では高級感漂う部屋になってるよ。まだ取得できるかわからないのに妄想の世界ですね(^^)

事業用地　入札物件の金額を算出するが思った以上に算出した価格が馴染まない。最近、自信を持って札入れして撃沈が続いているので「逆」に良い方向に進むのでは？（笑）　どちらにせよ提出期限ギリギリ最後の「押し」が必要なようですね。

今月は自社物件　宮内3丁目新築分譲住宅の引渡し、中古マンション取得が控えておりますが「まだまだ」事業用物件取得をしたいところ。事業資金調達を銀行等にお伺いして準備しなくてはいけません。大切な仕事です！

■宮内3丁目新築分譲住宅　残1棟

※画像クリックで物件紹介記事へ

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午前中にリフォーム業者（ケーホームさん）と取得検討中の中古マンション内覧を行う。現況が事務所店舗なのでガス、TV引込み、エアコンスリーブなど細部のチェック及び室内の採寸がメイン。コンセプトを伝えるとアイデアが「出る出る」で面白い。頭の中でリフォーム金額を弾くと想定内で頑張れそうです。価格を抑えるために建材を商社から「直取引しよう」輸入材等は「まとめて買付けに行こう」などバリュー案も...当社のリフォームを担当してくれているケーホームさんには申し訳ないが支給品が多くなりそうです。当社は再販目的で物件を取得しているので工事代金を抑え販売価格を落ち着かせる。またワンランク上の建材を用いて差別化を実施しなくてはいけません。その使命を理解してくれるケーホームさんは頼もしい味方なのです。

管理規約上でリフォーム工事が問題なければ取得したい物件ですね。

■ガラスブロック　（物件取得できれば使用します！）

※直接商社から買付け予定です。注文住宅など玄関廻りで使用されたり、デザイナー物件で使用されております。結構高価なんですね。

午後から入札物件の物件調査のため現地を見るとテンション下がる。卓上で事業収支を算出した時はノリノリでしたが...しかし当社　分譲企画に乗らないわけではございません。残り少ない期日の中で再計算して判断しよう。

賃貸業務も平日ながら数組の来店があり忙しそう。来ていただいた皆様は再来店の嬉しいお客様です。スタッフが頑張って物件を紹介してくれている証です。引き続きお客様の希望条件適う物件情報を紹介するよう頑張って下さい。

自社物件　エンゼルコート新川崎の評判が良いようです。週末に案内するため下見したい不動産業者さんが数件問い合わせ。年末に向けて引き渡しを受けたいユーザーも多いようです。住宅ローン控除など考えれば当然かな？金利が低く抑えられているって事は住宅ローンも組みやすいが預金の利子だって低いんです。少しでも自分達に有益な環境は積極的に考えるべきですね。最近、振込手数料だって重たく感じちゃいます(^^)

今週末に自社物件　宮内3丁目新築分譲住宅の建物内覧会を東急リバブル 武蔵小杉営業所さんが開催してくれます。外観もホワイト・ブラックのモノトーン色が強調されて見栄えも「最高」です。もちろん室内も高天井のLDKから繋がるロフトも自慢です。ぜひ内覧して下さい。

■宮内3丁目新築分譲住宅　建物内覧会
　11月12日　（日）　11:00から16:00

※PDFにて

大手不動産業者さんの定休日のせいか物件確認等の電話も少なく感じる落ち着いた一日です。最近疲れ気味のせいか？気分も盛り上がらず「モヤモヤ」している。こんな時は仕事も早上がりして帰ろうと思います。明日は幸いにも定休日なので木曜日からの仕事に悪影響しないよう気分転換してみよう。

気分も盛り上がらず「モヤモヤ」＝こんな時は仕事も忘れて早上がりしてみよう(^^)　

明後日から法人税納付等の準備、不動産業者さんと打ち合わせ等スケジュールが詰まっております。もちろん新たな物件取得活動を忘れてはいけません。頑張ろう！

昨日は飲食店オーナーと食事です。美味しい串焼きをお腹いっぱい食べて大満足ですね(^^)

■ろまん亭

※画像クリックで食空間探訪記へ

午後から不動案業者が来店。来店理由は私共側のオーナーさん所有不動産に関わる件。現況は「山」で有効利用していない土地ですがオーナーの土地だけでなく近隣所有者数組を含めた売買行為をしたいとの事。そこでオーナーが詳細等の報告は当社へ通してと上記不動産業者に言った経緯から来店です。昔から所有していて近隣所有者の手前、悪い顔・良い顔も出来ず当社に相談くれたのでしょう。直接取引には関わりませんが当社を慕ってくれたのですから不動産業者の考えているマンション計画にオーナーが所有している不動産が与える影響、懸念事項など見極めて報告したいと思います。また売却する必要性、税金なども報告をしてあげたい。裏表ない取引が行われ利益がでれば良いと思うんです。長い間、守り続けて保有してきた不動産ですので今回無事に取引されてそこから得る利益は新しい不動産・動産など有効に使えると良いですね。まだまだ先の話しかな...今後、プランニング出来た段階等で再度打ち合わせする約束で終了です。オーナーから預かった大切な相談事ですね。

取得検討している中古マンションの情報先の不動産業者さんから購入意志の伺い電話。当社は購入する意志がある報告です。早速、購入申込書に記名押印して取り急ぎファックスです。管理組合、管理規約等不明な個所があるので明確になったらの条件を付しました。取得すると意思表示したのでぜひ決まって欲しいと思います。頭の中でリノベ内容もバッチリです(^^)

■リフォーム内容（イメージです）

※実用性・見映え良くステータスあるものを選びたいですね。

明日は法人税納付等の準備で顧問　会計士事務所まで。前期決算も予定通りの内容で一安心です。早いところ終了させて決算報告書、試算書を銀行等に持ち込んで事業資金調達をしたいと思います。

法人税等納付準備のため会計事務所まで向かう。当社は9月末で決算〆となっておりますので今月末で納付しなければなりません。そのため普段使っていない「東京スター銀行」の通帳も記帳＝会社の近くにATMすらないので面倒くさい。元々、新丸子にあった中部銀行を使っていたんですが破綻してしまい東京スター銀行が受皿となった訳です。前期は一度も取引（入出金）なく残高も約○○万円で利息も一年間で約30円と少ないものです。いつか事業資金等調達時に必要かと思って口座を残しておりますが記帳する時間、交通費など考えると勿体ないのかな？それを考えると時間外手数料、振込手数料なんて高く感じちゃいますね。金利が低いからとわかっているけど高くなると事業用資金の金利、住宅ローン金利も上昇して業務にも影響がありそうです。低金利で慣れちゃってますから...

※事業用資金の金利＝販売価格に影響
※住宅ローン金利＝支払額に影響 （ユーザー購入意欲）

今回の打ち合わせで面倒な決算報告書の調整もほぼ終了です。地道にコツコツながら上向き傾向で一安心です。今期も新丸子・中原区エリアの物件紹介、自社分譲企画を頑張って行こう。

11月の賃貸業務は平日に比べると土日の来店の方が多い事は当然ですが入居申込については平日が多いようです。週末に来店いただいたお客様を平日にフォローする＝スタッフがお客様の希望適う物件を紹介している証です。また一度来店いただき信頼関係をしっかり築いているのでしょう。頑張ってお客様の希望条件適う物件を紹介して下さい。

先日、購入申込書を提出した中古マンションについて不動産業者さんから契約に進むとの連絡がありました。当方の諸条件として現況は店舗事務所なので管理組合から住居へ変更する承諾を得る事が大前提です。従って契約は早めに行い、当方への引渡日の期間を長く設定し、その間に管理組合の総会等で承諾を得てもらう事を付した停止条件付売買契約です。購入申込書の手付金額、契約日、引渡日を記入し直して再提出です。このまま契約、条件成就、引渡しまで問題なく進んで欲しいと思います。

※停止条件付契約とは？
一定の事実 （条件） の発生 （成就） により契約の効力が生じる契約のことを停止条件付契約といいます。

朝からの雨で不安でしたが賃貸業務のお客様数組の来店があった報告を受けました。新規のお客様、再来店のお客様ありがとうございます。本日は「新丸子」にお住いのお客様が多かったようです。新丸子のエリア特化したHP効果が現れ始めましたね！

明日は自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅の建物内覧会です。開催は東急リバブル　武蔵小杉営業所さんです。ご家族皆様でご来場下さいね。

■宮内3丁目新築分譲住宅　建物内覧会
　11月12日　（日）　11:00から16:00

※PDFにて

昨日はお魚が食べたくなり新丸子東口の「宮前」さんまで食事。大トロ美味しかったです(^^)　魚が美味しい季節になりましたね。

■宮前

※大トロ美味しかったです。〆は「握り寿司」です(^^)

水曜日、木曜日に食べた美味しい店も紹介です。

■きた山

※鮮魚料理、鰻、しゃぶしゃぶなど美味しいです(^^)

■海凪

※二左衛門／逸品級ですな(^^)　郷土料理、漁師料理美味しいっすね。

本日は晴天でしたが風が強く街は人出が少ない模様。自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅の建物内覧会を開催していただいている東急リバブル　武蔵小杉営業所さんも大変そうです。午後からスタッフと内覧会開催状況を確認に行くと数組のお客様の来場があったようです。今週末にB号棟の引渡しがあるためスタッフと建物内に立ち入りチェックです。カースペース含む隣地境界部分にもブロック及びフェンスも施工終了していて一安心。建物内も明日以降に（株）東京組　担当者に確認しよう。もうすぐ私共から離れ購入いただいたお客様に渡り新しい生活が始まります。この時期になると少し寂しい気持ちになりますね。また新たな物件取得もしないといけない危機感も湧いてきます。販売目的なので嬉しいですが...「引き渡しブルー」ってやつです(^^)

■宮内3丁目新築分譲住宅


※ブロックフェンスも終了して一安心。
※窓から晴天を望む。
※ドアチェーン金具もOKです。

会社に戻りアクセスログ解析のチェック。2～3日前より「Google Analytics」を導入しておりますがグラフが表示されない トラブルもあり一苦労。また見慣れていない・まとまっていないなどストレスが有りますね。

昨日は不動産業者　社長と武蔵小杉エリアで食事です。最近、手持ちの物件が続いて取引があったようで良い顔してました。コチラも頑張ろう！

■わり館

※鍋が美味しい季節がやってきましたね(^^)

■紀州和歌山らーめん　まっち棒

※〆のラーメンです(^^)

午前中に不動産業者を数件廻った後に自社物件　宮内3丁目新築分譲住宅の引渡しに準備で抵当権抹消手続きに銀行まで向かう。引渡し（残金決済）時に委任状、各書類に記名押印して司法書士に確認などしていたら時間が掛かってしまいますからね。（事前に準備です）　一定の書類に記名押印して終了後、銀行融資担当に今後の当社の方向性を強くアピールする。担当者は納得してくれている様子ですが実際はどうなる事やら...今度分かり易く文面に纏めてみよう。今、武蔵小杉エリアで商売している以上必要な業務と思います。これからもしっかり伝えないと...

午後から他取引先銀行の支社長がフラッと訪れてくれました。午前中同様に当社の方向性を直接伝えさせていただきました。明日来店予定の部下さんにも伝えてみようと思います（笑）

物件情報の現地確認に行くと該当物件は陽当たりも良く一目惚れです。近隣環境をチェックしていると今夏に当社分譲を購入いただいたお客様とバッタリお会いする。こんな遠くに何で？...なんて会話しながら盛り上がる(^^)　引き渡させていただいた建物の不具合などありましたら随時報告下さいね。引き渡した後に伺う事も出来ずすみません。（近いのに...）　娘さんが「社長さんだっ」って言ってくれました(^^)　

■当社分譲企画　過去ギャラリー

※画像クリックで過去ギャラリーへ

11時の打ち合わせを13時と間違えてしまい午前中から「すっぽかし」でスタートです。頭の中は完璧に13時と思い込みです。次の11時30分の打合わせには間に合いましたが...打合わせ日時を設定した先週から勝手に思いこんだいた失敗です。申し訳ございませんでした。

11月末に取得予定物件の事業資金調達のお伺い及び併せて9月末決算の試算書も提出する。法人税支払いも11月末なので大きく決算内容が変わることはございません。早い段階で資金融資の承諾を下さいね。引き続き事業用物件の取得強化中です。

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自社物件　エンゼルコート新川崎　宮内3丁目新築分譲住宅の問い合わせが多くなって来ました。特にエンゼルコート新川崎については平日も案内があるなど良い感じです。内覧の際も鍵は管理人室で預かっていただくことになり各不動産業者さんも当社立会いなどの煩わしいストレスも省けるでしょう。但し時間が決まっていますので案内の際は当社まで連絡下さい。

■エンゼルコート新川崎　販売図面 （表／裏）
　
※PDF　印刷して下さい。

明日は定休日でお休みです。リフレッシュの釣りも南西の風が強く出船できないとの事。ゆっくり休もう！

昨日は不動産業者さんと新丸子エリアで食事です。これからもヨロシクお願いしますね！

■あぶりや　○子

※画像クリックで食空間探訪記へ

明日に引渡しする自社物件　宮内3丁目新築分譲住宅の領収書等の引渡書類をスタッフから引き継ぐ。入出金表も最終確認し準備万全です。明日からお客様の新しい生活が始まりますね！リビングの高天井を利用したロフト（畳）など喜んで使ってくれるかな？プランニング時に設計事務所と打ち合わせした事が懐かしいですね。まだA号棟が残っているいるに気が早いって...

■宮内3丁目新築分譲住宅　


※画像クリックで物件紹介記事へ
※完成済みです。ぜひ内覧下さい！

午後から不動産業者と一緒に現場調査に向かう。規模も大きくなく回転が速そうで陽当たりも良い物件で好印象です。明日に自社物件の引渡しがあるので今後の予定物件として取得したい気持ちも大きい。このタイミングは逃したくないのは本音です。いつも以上に事業収支算出にも力が入りますね。

先週に購入申込書を提出した中古マンションの契約予定日も決まり一安心。11月末に向けて法人税納付、マンション取得契約、マンション取得と動きがありますね。時間を有効に使って余裕をつくろう。

昨日は予定していた釣りも強風のため中止で「24」DVDを8本鑑賞です。良く見たもんだ(^^)

午前中に自社物件　宮内3丁目新築分譲住宅の引渡し（残金決済）を行う。司法書士　新総合事務所さん仲介していただいた不動産業者、購入いただいたご家族、施工会社が銀行応接室に並び書類の確認です。所有権移転書類等へ記名押印し建物引渡しの説明後無事終了です。これから引越し等で大変そうですね。最初はわからないことが多いでしょうから何かあったら連絡下さい。
本日は当社の分譲住宅を引き渡させていただきまして誠に有り難うございました。今後とも良いお付き合いお願い申し上げます。

■新総合事務所　HP

※先生いつも有り難うございます。

昨晩いただいた物件情報の現場チェック。エリアはバッチリですが現地に着くと何か物足りないようで今回は遠慮する事になりました。
帰り道に不動産業者廻りへ業務変更して新たな物件情報をいただき早速現地に向かうと感度バリバリです(^^)　早速、会社に戻り購入したい意思表示＝購入申込書を情報提供先にFaxして終了です。今回の話しは上手く繋がって欲しいですね。

Webマーケティング業者とアクセスログ解析・カテゴリー追加方法を打ち合わせ。今回のアクセスログの解析は良い感じです。また新システムを作成する方向性を互いに確認して12月行こうに取り組む約束をして終了です。

昨日は不動産業者さんとサラッと食事の予定でしたが「ついつい」飲み過ぎてしまったようです（笑）

■○味（マルミ）

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最近、夜のお付き合いなる深夜部の活動が多く疲れ気味です。また趣味の釣りも二週連続で定休日に限り強風で釣りに行けないストレスも重なり盛り下がり中。そんな中、釣り仲間の建設会社、不動産業者、飲食店各オーナーが「ショウサイフグ」釣りに行って来たからメシ食おうとのお誘いで横浜　青葉台の「海凪」まで(^^)　　「あ～羨ましい」とフグを爆食です。（お酒も良く飲んだなぁ）　来週もスケジュール詰まってるし定休日の水曜日に釣りに行けなかったら「てぇーへん」な事になっちゃいそうです。

■ショウサイフグ

※カットウ釣りは面白いとの事

■ショウサイフグ／刺身・唐揚げ・鍋・〆雑炊

※こんな感じで爆食です(^^)
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食べた料理の中で「香箱ガニ御飯」が美味しかったです。香箱ガニはズワイガニのメスで内子・外子の食感が良い感じですね！オススメですよ。田園都市線に住んでる人は行って食べてみて下さいね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　■香箱ガニ御飯　（赤出汁、お新香付）
　　　　　　　　　　　　　　　　　

先日から検討していた事業用地（取得分）について事業収支算出して金額を伝えたところ売却希望価格と買取希望価格差が縮まらない模様。また他社は「坪単価○○万円」高いなどの声も...　他社と自分達は違うから良いじゃん！と思うものの該当物件の動向が気になります。当方も「気合い入れて」再販価格を算出しているし相場観も情報先担当者と一致している。算出時に建物延床面積を減らしたり、プランニング・企画時にバリューエンジニアリング（コスト削減・顧客満足度）を考慮する事で納得（ムリクリ）したつもりです。この物件が今後どのような形（物件＝販売価格・事業形態）として生まれ変わるのかな？　どうなることやら...気になります。

HPリニューアル前は賃貸物件専用・売買物件専用と各々サイト運営を行っておりましたがリニューアル後より統一してまいりました。当初は売買物件情報の閲覧数が少なかったのですが昨日初めて賃貸情報の閲覧数を上回ったようです。（ニュースリリースなどの賃貸物件数除く）　少しずつでも成果がデータとして上昇するものは良い気分です。賃貸物件情報については約5年前からシステムを取り込み運営しているので問題はないのですが売買情報はシステムではなくブログ記事にて運営する仕組みなのでもっと慣れないといけません。まぁHPリニューアル時に不安＆期待ありでキャンペーン等で対応をしておりますが...　こんな少しの成果UPで嬉しくなりますね(^^)

■Google　Analytics　（アクセスログ解析）

※上位コンテンツ　ランキング

■キャンペーン情報　（賃貸・売買）

※賃貸／ご成約いただいたお客様全員に「Ｄ-snap　SV-SD310-S」プレゼント
※売買／ご成約いただいたお客様全員に「シャープ液晶テレビ　アクオス」プレゼント
　　　　　 売買物件成約価格によって画面サイズが異なります。（45V・37V・32V・26V）

＝ネットでの賃貸業務の流れを紹介します。＝

※画像クリックで紹介記事へ
※当社の賃貸HP管理システムです。物件情報の新規登録、削除も速やかに行えます。
　　またユーザーへ素早くメール配信いたします。日々の更新作業が大切なんですね。

昨日は深夜部もなく車で帰宅です。途中、トム・クルーズ主演「M:i:III」を購入して自宅でひっそり観賞して就寝です。ハイテクですね(^^)

本日予定していた中古マンション（取得分）の契約が延期となり月末に向けて忙しくなる前に仲の良い不動産業者へ立ち寄りホッと一息して図々しく昼飯おごって貰いました(^^)　ついでに馴染みのヘアーメイクアンテナさんでヘアーカット。約1ヶ月半ぶりなのでサッパリですね。仕事の合間に息抜き・気分転換は大切なのです。

■すし三崎丸　元住吉店　《画像クリックで食空間探訪記へ》

※おごってもらいました。ご馳走様です(^^)

※ヘアーメイクアンテナさんサッパリしましたよ～
※あまりにもカメラ目線すぎて...

今月末に取得予定（引渡し及び残金支払い）の中古マンションリフォーム案も固めないといけません。その前に事業資金調達、手持ちの自社物件販売促進なども忘れずに...
11月末の引渡し後から始まるリフォームが本当に楽しみでしょうがないんです。思い切って間取りは変更することはないと思いますが（現在の間取りが良い。）フローリングから各什器設備を現代風の色調に合わせポイントで他社が使わない建材などで差別化を図り生まれ変わらせたいと思いますので期待して下さいね。

帰り際にメールで自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅の竣工写真がメールで届きましたが容量が重くて数コマになってしまったようです。明日以降に届くであろう室内写真も楽しみですね。

■自社分譲住宅　宮内3丁目新築分譲住宅
　
※ナイトショットです。
※販売中Ａ号棟の横からのカットです。ホワイト＆ブラックの色調が斬新かつ新鮮なのです。

当社と関係のある土地オーナーの土地について不動産業者と打ち合わせを行う。オーナー所有地の隣に不動産業者が新築分譲住宅事業を始めるそうです。山の斜面に接する土地で斜面側をオーナーが所有しているので擁壁工事内容及び工事時の立ち入り許可などの確認です。また場所は詳しく書けませんが「分割敷地最低面積が100㎡」の地域。不動産業者が新築を計画している土地は200㎡を少し欠けているので二区画に分筆できません。従って不足分をオーナーから譲り受けたいそうです。（これは良くある話しで当社も敷地最低面積が足りず取得を断念ってケースも多いんです。）　オーナーは所有している土地が斜面なので工事による山林の伐採、崩落、新所有者とのトラブルなどを心配しています。工事の内容が問題なくオーナー側に不利益にならず有益になるのなら売却も進めてみようかな？

敷地最低面積＝坪単価が安くても面積が広くなるから総額が高くなる為ユーザーが予算が着いてこられない事も。不動産業者下取り時等にも大きな懸念事項になりますね。

例）　分割敷地最低面積＝100㎡エリア
　　　
　　　A. 該当土地　190㎡（約57.47坪）／土地価格　坪＠100万円の場合
　　　★190㎡（約57.47坪）×坪＠100万円＝57,470,000円

　　　B.該当土地　200㎡（約60.50坪）／土地価格　坪＠100万円の場合
　　　★100㎡（約30.25坪）×坪＠100万円＝30,250,000円
　　　★100㎡（約30.25坪）×坪＠100万円＝30,250,000円
　　　※二区画にできるんですね。

　　　
上記のように２分割できる土地の方が土地価格の総額が少なくより広い間口でユーザーを探せるのです。もちろんエリア特性で広い敷地でないと企画できなかったり、ユーザーの予算が高くその土地を気に入った方は広くても問題ないのでしょうが..不動産業者が行う事業にも重要なポイントなのです。早期販売を心掛けてますからね。広くて総額も高くなる一宅地よりも総額を抑えられる二宅地が好まれるのです。
　　

オーナーも昔から当該所有地を守り続けているため先祖代々から不動産業者＝「千三屋」のイメージがあるようです。（実際ウチの実母もそうですね。）　そんなところから当社に取りまとめてもらいたいと相談を持って来たのでしょう(^^)

皆様、「千三屋」って言葉知ってますか？若い人なんてわかんないでしょうから教えます。
千三屋＝本来は千のうち三つしか本当の事しか言わないひとの意。ほらふき。不動産取引が、千のうち三回しかまとまらない不動産業者。←ネットに出てた(^^)

注）：本当に三回しかまとまらなければ会社潰れちゃいますが...（笑）

明日は定休日で釣りに行く予定。明日の天気予報は晴れ及びベタ凪で釣り日和(^^)リフレッシュですね！明後日の中古マンション（取得分）契約前に爆釣となってくれれば良いですね。

昨日はスタッフと新丸子エリアで食空間探訪。学生時代に良く行った養老乃瀧チェーン店で懐かしさと価格設定が良心的が印象的でした。

■養老乃瀧　《画像クリックで食空間探訪記へ》

※「えび塩焼き」　昔からあるような．．．美味しかったです(^^)

一昨日に自社物件　エンゼルコート新川崎の購入申込書が仲介業者さんより入ったようです。お客様の内容、契約内容等の打ち合わせをスタッフに任せているので詳しい内容と最終報告は明日以降の確認です。当社もエンゼルコート新川崎の共用施設の充実・最上階・眺望・日照等の全てを気に入って事業と取り込みました。お客様も価値観を共感していただいたと思います。まだお会いしておりませんが契約、引渡しと一緒に進んでいきましょう。当社物件に共感していただき誠に有り難うございました。

本日は祭日ですが天気予報が悪くお客様の出は少ない業務予想。会社に着くとやはり落ち着いてしまっているようです。明後日の土日に向けて気持ちを切り替えよう。

自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅の竣工写真がCD-ROMで届きました。気に入った写真を「まとめてギャラリーに反映させようと思います。全部で43枚のショットがあるので選ぶのに時間が掛かり草です。本日のお気に入りの画像を紹介します。

■宮内3丁目新築分譲住宅

※玄関廻り／オリジナル製作のスチール扉（ブラック塗装）が静かに存在感を強調しますね。

午後から夜に契約する中古マンション（取得分）の契約書・重要事項説明書のチェック。不足している資料もあり最終確認はできておりませんが特に問題はないようです。今回のマンションはリフォームに「力」を注がなくてはいけないようです。当社への引渡しは12月後半ですが明日以降にリフォーム案について打ち合わせを始めないといけないようです。手始めとして今週末に建材の仕入れに行って来ようかな？輸入建材の展示会に行ってみようと思います。まずは無事契約する事が大事ですが...

昨日は定休日でいつもの「金長丸」さんへ釣りに行きました。メンツは不動産業者社長、宮古島で知り合ったスーさんの３人です(^^)　皆、本命の真鯛が釣れて良かったです。

■三浦毘沙門港　金長丸
　
※不動産業者 社長さん。グラサン決まってますな(^^)
※ベタ凪です。波もなく湖のような状態で最高ですね。

■釣果

※真鯛4枚・ホウボウ１
※ハリス切れがありました。大物だったのでしょう？まだまだ腕が足りません（泣）

■もり崎

※宮古島で知り合ったスーさんのオススメ店です。

昨晩は横浜エリア中古マンションの契約（取得分）で売主様も3人名義でしたが御主人様が代表して無事契約終了となりました。現況は店舗事務所なのですが当社は住居へ変更する予定です。室内を内覧すると「ホント事務所だなぁ」って感じですが駅からも近く商店街を抜けての利便性。（タイガー・ウッスならドライバーで1オンの好立地です。）　店舗事務所を住居にリフォームなんて簡単と思いますが再販売目的なため近隣環境・エリア特性も考慮しないといけません。住居に変更しても売れなくては企画失敗ですからね。早速、明日の朝一番から輸入建材展示会に出向き使用できる建材・リフォーム案をイメージして来ようと思います。12月に入ったらデザイン事務所も選んで打ち合わせしよう。

午後から御歳暮の最終チェックを行い発注をスタッフへ指示。いつもより遅いタイミングで相手先に失礼になりそうですが勘弁して下さい。遅くなってすみません。

続いて自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅の販売図面作成。カメラマンから届いた竣工写真の中からコンセプトが強調されている画像を用いて当社らしいイメージでパソコンと「にらめっこ」です。今回は販売会社との共同製作なのでコチラのワガママだけ通す事はできません。またＯＫになったら不動産業者向け販売図面アットホームにて配布したいと思います。当社だけの意見は通りませんが．．．

■宮内3丁目新築分譲住宅　販売図面イメージ

※画像クリックで拡大します。
※まだ表面だけです(^^)

明日からの週末に賃貸業務お客様の来店が数組ある報告を受けました。年末から年明けのお客様がメインですが頑張ってお客様の希望適う物件を紹介して下さい。この時期の物件探しは優良物件が「ボンッ」といきなり出てくるチャンスです。不動産は縁ものなのでタイミング外さないよう注意しよう。

海老名市の輸入建材展示会へ直行する。メインは11月末・12月末に取得する中古マンションに使用するタイル・アクセサリー等。今日は週末とあって東名高速は渋滞で予定時間を過ぎて展示会場へ到着です。場内を一回りしてイメージに適う建材をチェック後担当者と交渉開始です。11月末取得のマンションは「無垢フローリング」を、12月末取得のマンションは「ガラスブロック」を使用する事に決定する。ご存じの通り「無垢フローリング」・「ガラスブロック」は高価な建材ですが今回は自ら足を運んでの買付けのため商社を通すマージンがなく比較的落ち着いた仕入価格となりました。同じリフォーム工事代金ながら使用する建材はグレードUP（他物件との差別化）できるチャンスです。これまでも工事業者を省き建材問屋と直接取引してコストダウンなど実行してきましたが今回は納得（大満足）できる建材買付け（仕入れ）でしたね。

■輸入建材展示会
　
※イタリア輸入の洗面器（下棚はガラストップ・幅広に変更／買付けです。）
※タオルリング・ペーパーホルダー（約十数点買付けです。）

　
※ガラスブロック（300個買付けです。）
※無垢フローリング（約60㎡買付けです。）
　
※イタリア輸入タイル（グレー・ブルーポイント／マンション二戸分買付けです。）

上記の他にイタリアRIMADESIO・ACEMの建具扉、鏡扉のクローゼット扉なども物色するがサイズが決まっているためマンション取得後採寸してからオーダーする事としました。取得後は国産キッチン・ユニットバスなどの製作打合わせも控えておりスケジュールを調整しないといけません。せっかく納得した仕入価格で購入しても事業用資金利息で喰われたら意味がないですから...日々努力なのです(^^)

■建具イメージ

※コンセプトイメージ通りに進んでおります。

会社に戻り自社分譲　宮内3丁目新築分譲住宅の昨日に続いて図面作成。昨日は表面だったので本日は裏面です。画像を多く使用して物件が鮮明になるよう心遣いを忘れずに...

■宮内3丁目新築分譲住宅

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明日は自社物件　エンゼルコート新川崎の契約予定となっております。お客様とお会いするのも契約時に初めてとなりますがよろしくお願いします。自分も現地の眺望・陽当たり・共用施設がお気に入りです。

昨晩、自社物件　エンゼルコート新川崎の契約が無事終了しました。お客様が気にしていたクーラースリーブの化粧蓋も交換する手配も終了しております。これから住宅ローン申込み、金銭消費貸借契約、引渡しなど忙しいと思いますが宜しくお願いします。年末までの引渡しに向けて互いに協力しましょう。年末入居で「平成18年度 住宅ローン減税制度」を有効に取り入れ頑張りましょう。

■住宅ローン減税制度
住宅借入金等特別控除とは、住宅ローン等を利用して住宅を新築や購入又は増改築等をした場合で、一定の要件に当てはまるときは、その新築や購入又は増改築等のための借入金等(住宅の取得とともにするその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等も含みます。)の年末残高の合計額を基として計算した金額をその住宅を居住の用に供した年以後の各年分の所得税額から控除するものです。

平成18年に居住分　借入金等の年末
　　　　　　　　　　　　 残高の限度額　　　適用年　　控除率　　最高
　　　　　　　　　　　　　　3,000万円　　　 1～7年目　 1.0%　 30万円　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8～10年目　 0.5%　15万円　　　合計255万円

平成19年に居住分　借入金等の年末
　　　　　　　　　　　　 残高の限度額　　　適用年　　控除率　　最高
　　　　　　　　　　　　　　2,500万円　　　 1～7年目　 1.0%　 25万円　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8～10年目　 0.5%　12.5万円　　合計200万円

平成20年に居住分　借入金等の年末
　　　　　　　　　　　　 残高の限度額　　　適用年　　控除率　　最高
　　　　　　　　　　　　　　2,000万円　　　 1～7年目　 1.0%　 20万円　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8～10年目　 0.5%　10万円　　　合計160万円

※控除は上手に受けた方が良いですね。年末までの入居目指して頑張りましょう。

午前中に顧問会計士が来社。当社は9月末が決算〆で法人税納付期限が11月末となっております。法人税等確定申告書の提出のため各申告書に記名押印です。後は月内に税金を納付してスッキリ終了ですね。

■法人税等納付書

※毎年の税金「支払い」です(^^)

午後から12月末に取得予定の中古マンション　リフォームについて自社分譲住宅でお世話になっているデザイン事務所と打ち合わせ。今回のデザイン事務所は当社分譲企画の丸子通1.2を監修していただいた経緯があり都市型モダンのデザイン力が強く今回のリフォームに適任と思い依頼です。店舗事務所を住居に変更するのでエリア特性を掴んだ大型1roomにしたい旨伝えて終了です。デザイン事務所から提案されるプランニングが非常に楽しみですね。

■中古マンション　リフォーム現地にて打合わせ

※ホント店舗事務所って感じが伝わると思います。これからエリア特性を掴んだ住居へ「リノベ」するのが楽しみですね。
※引渡し前ですが売主様の了解を得て内覧です。無事引渡しお願いします。

■過去ギャラリー　

※Maruko street2003.2005参照　

午前中、明後日に取得予定の中古マンション購入資金の金銭消費貸借契約及び抵当権設定書類等の記名押印。問題なく事業資金の借り入れもできて明後日の引渡し（決済／残代金支払い）は準備万全です。この物件は会社からも近くリフォーム工事進捗確認、維持管理業務の手間も少なく当社にとって好都合の物件です。明日以降にリフォーム内容等をUPしますね。売主様、当社に大切な不動産をお譲りいただき誠に有り難うございます。

午後から毎年恒例の大鳥神社「酉の市」まで熊手を買いにスタッフ全員と行きました。境内は「家内安全」・「商売繁盛」の三本締めがアチラコチラで聞こえてきます。いつもの購入先へ向かい昨年より大きな熊手を購入です。ちゃんと御祝儀もつけて（笑）熊手は幸運をかき集めわし掴みにするという縁起物です。昨年以上にチャンスを掴みたいって言う願掛けです(^^)

■目黒　大鳥神社「酉の市」

※境内は縁起物の熊手でいっぱいです。
※商売やっている人って多いですね。

■購入した熊手

※昨年よりも幸運を掴みとるため大きめを購入です(^^)

大鳥神社にて熊手購入の儀式前にスタッフ全員で腹ごしらえ。前から行ってみたかった「ラーメン二郎　目黒店」です。女性スタッフにはボリューム満点で心配でしたが何とか食べてくれました(^^)　初めての「ラーメン二郎」は好印象でした。

■ラーメン二郎　目黒店

※画像クリックで食空間探訪記へ

明日は定休日でお休みです。明後日のマンション取得からリフォーム打ち合わせなど少し忙しくなってきましたので身体を休めようと思います。

昨日はスタッフと新丸子エリアで食空間探訪記です。肉・魚・野菜のバランスが豊富なメニューが良い感じでした。

■みのきち

※画像クリックで食空間探訪記へ

直行で中古マンション取得の決済（残代金支払い）で銀行へ向かう。今回、売主様は不動産買換えで買換え先の建物が建築中。完成まで一時的に賃貸住宅を当社から紹介させていただいております。売買取引より早く賃貸での取引がありましたので決済場所は少し和んでいたような気がします。また売主様も買換えで不動産取引も何回目？のせいか慣れている